买卖双方对制度理解有分歧

　　记者:我们梳理发现,在过去20年间,我国的房屋销售价格总体上在持续上涨,但在2008年、2011年、2014年,曾经短时间出现了房价小幅下调现象。例如,2014年5月,保利地产在南京市的一个项目推出约60套房源,价格则比此前直降每平方米3800元；南京市另外一个项目在销售时则是每套房源下跌10万元至20万元。

　　2017年,在浙江省金华市,因为开发商下调房价,老业主集体到售楼处抗议,并打砸售楼处触犯刑法,结果,法院以业主犯故意毁坏财物罪,判处其缓刑。

　　据此,我们可以看到,在房价下调过程中,老业主集体要求退房事件一再上演,值得我们从遵守契约、维护交易秩序的角度深入思考。

　　楼建波:实际上,我个人感觉,对于自住房来讲,业主不用太在意这个。根据一些数据来看,比如100年之内,房价是有涨有跌,即便是买房子以后涨了,对于自住房使用来说,没什么太大的关系。好多是从众心理,最后可能就是调解,房地产商从物业费、车位费给予让步了。

　　邹琳华:从根源上,还是期房预售规则本身不明确,导致双方的理解出现分歧。目前来看,我们还没有出现持续的大规模房价下跌导致的退房事件。所以,这方面需要一个明确的规定,以解决开发商和业主之间的分歧,不能把板子打在任何一方身上,更不能把责任单独推到购房者身上,在这背后,是一个制度问题。

　　孟强:合同法第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”因此,除非开发商与业主在购房合同中明确承诺同一小区未来房源房价不降低,否则,购房合同一旦生效,对开发商和业主双方均具有约束力。

　　如果购房合同并未承诺确保小区未来房价不下降,而业主对开发商或物业的财产进行打砸的行为,则可能构成治安违法行为,严重的还可能构成犯罪行为。例如,治安管理处罚法规定:“盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款；情节较重的,处十日以上十五日以下拘留,可以并处一千元以下罚款。”

　　同时,刑法第二百七十五条“故意毁坏财物罪”也规定:“故意毁坏公私财物,数额较大或者有其他严重情节的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的,处三年以上七年以下有期徒刑。”因此,故意打砸开发商或物业财产、造成一定后果的,行为人需要承担相应的违法甚至犯罪后果。