期房销售制度亟待明确法律性质
多地出现开发商下调期房价格引发老业主维权事件专家认为
对话人
北京大学房地产法研究中心主任 楼建波
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长 邹琳华
北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长 孟 强
《法制日报》记者 陈 磊
期房预售制度规则模糊
记者:房价,一直是“拨动”公众神经的热门词。最近一段时间,全国多个地方出现新房销售价格下调的现象。比如,北京、广州、杭州、合肥、厦门等地,受到社会广泛关注。
在北京市通州区,2017年10月,某楼盘备案价为每平方米3.75万元,但到了2018年6月,楼盘均价跌到了每平方米2.68万元。在广州市,据某楼盘业主说,他们购买这个项目时,售价在每平方米5.2万元至6万元不等,但近期,这个项目楼房的价格全线下调,有新业主是以4万元每平方米的价格成交。
值得我们注意的是,在上述多个地方,开发商下调期房销售价格后,导致了老业主维权事件,进而引发多个楼盘出现退房潮、退款潮。
楼建波:对于这个问题,法律上的规定是清楚的,如果是房子质量有问题,业主要退房是可以的,但是就因为降价而退房,在法律上是说不过去的。
邹琳华:退房潮主要涉及的是期房,而不是现房。也就是说,退房潮、退款潮与期房预售制度中的有些规则不太明确有很大关系。如果是现房,一手交钱,一手交房,就可能不存在这些问题,因为双方对交易的理解是一致的,交易完成后,双方都履行了合同义务。
现在引发争议的是期房。按照一般法律规则,买期房是一种预定行为,交一部分定金预定一套房子,这时候房子实际上还没有盖好。就像交定金预定一个商品一样,商品还没有生产出来时,其实是不存在的,我们只是描述有这么一个商品。按照这个逻辑,买方交定金预定期房,在开发商还没有交房时,如果不想要了,可以要求开发商退款。
记者:中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组统计的数据显示,今年9月,100个城市的二手房挂牌均价环比下跌0.11%,市场降温显现,在一线城市中,除广州外,二手房挂牌均价都出现了环比下滑。
邹琳华:这反映了我国房地产市场的一些走向。目前,根据我们的统计,一二线城市二手房市场房价有轻微下行,三四线城市二手房市场房价在退热,也就是涨幅下降了。
在这种情况下,大家对购房合同的理解出现了不一致的情况。开发商认为,买了就要履行合同。购房者认为,根据期房预售制度,房子本身是不存在的,自己提前把全款借给开发商,开发商应该给一个价格优惠,不然的话,也不能提前把钱给开发商。当房价下降的时候,这个价格优惠就不存在了,反而买现房比买期房更优惠。
正是这一点无法得到购房者的认同。对此,如果法律有明确规定的话,纠纷就不会产生。也就是说,在成熟的市场经济环境下,买期房是可以退的,但需要损失一部分定金。买期房不是一个买卖交易,而是一个预定交易,但目前我们没有明确这个行为到底是什么。