功能混合开发提升城市品质与活力

　　城市功能混合开发是国际先进的规划策略。伦敦国王十字区在这方面的成功经验被广泛借鉴。

　　国王十字区位于伦敦城市核心区，以伦敦最大的综合交通枢纽之一的国王十字火车站为中心。“它是由私人驱动的、全球最成功的功能混合开发项目之一。它的成功源于可持续的功能混合开发及形成的多样性空间，提升了空间品质，吸引人群停留，保持了较高的活跃性。”巴特莱特建筑学院彼得·毕肖普教授说。

　　该区用增加建筑密度弥补容积率来实现严格控制建筑高度，用置入最适合的功能来实现历史建筑的保护和活化利用，用给予维护本空间的主体以其他开发回报来增加大量新的公共区域，用补贴客源较少但城市需要的咖啡馆来实现公共交往空间在区域中的均衡分布，达到了多样功能混合的最佳配比，使该区得到了更高的经济效益。

　　该区用“小而精”代替“大而全”，小体量、精细化地针对不同人群和不同需求，建设供游客休闲和社区居民灵活使用的公用设施，为多样功能混合提供了便利。避免了建设单个大型节点，占地面积大，严重影响邻近地区的交通和布局的弊端。

　　该区保留了全部历史建筑，实现了文化传承与新旧融合，提升了文化价值，例如1852年建立的国王十字火车站，改造前站台质量很差、站前广场被拆除，改造后建筑修复到历史最高水平，甚至色调都恢复到了19世纪的状态；同时设计细节保持一种简单的风格，确保建筑可以作为一个现代化的车站来使用；凸显了历史建筑的风貌。

　　该区在规划导则中用动态的规划指引代替限制性的规定，综合考虑恰当的功能配比，本地的未来需求，以及与周边的互动，及时调整规划指标，为灵活多样空间的产生提供了可能性。

　　借鉴伦敦经验，“北京可以用功能混合开发作为功能多样但秩序不足的老城区、功能单调且规模较大的新城区和新建区提升空间品质的重要手段。” 北京建院建筑设计基础研究工作室主任韩慧卿说。建设中的丽泽金融商务区就实现了街区内和单栋建筑物内的功能混合；在街区层面，划定分区，进行多业态混合布置，形成功能互补、相互联系、复合完善的综合区；在单栋建筑层面，通过开发具备复合功能的建筑空间，以相对简单的布局承载多样化需求。

　　城市空间综合开发促进未来立体城市建设

　　研究团队经调查发现，现代城市建设正在呈现“以人为本、立体城市、集约高效”的新趋势。伦敦以金丝雀码头区为代表的综合开发建设模式正成为现代城市重要功能区发展的典型模式。

　　“人是城市的主体，城市建设要以人的活动为根本出发点，充分考虑人的行为和感受，合理高效布置空间功能，提升人们的生活品质，促进人与社会、与自然的和谐发展。在规划初期需总体考虑，设计时整合城市功能，综合开发，确保城市整体的和谐发展。”北京建院副总建筑师徐聪艺介绍，综合开发，一是注重城市功能的综合和复合。将城市集聚区中办公、商业、居住、地下停车、轨道交通等诸多功能进行综合，通过有效组织提高城市综合使用效率、提升城市品质。二是对城市的建设过程进行总体管理控制。特别是施工过程较为复杂的市政功能如轨道交通、市政综合管廊、人防空间、地下停车等进行有效组织，提升建设效率，便于整体实施和综合管理。

　　针对中国传统商务区城市建设在功能、管理上出现的自成体系、空间割裂问题，北京建院正在做积极探索和实践。如北京CBD核心区经过地上地下公共空间和基础设施的统一建设，将实现区域内绿地、交通、停车、信息、能源、市政、商业服务的资源共享。又如丽泽金融商务区也在城市设计阶段就提出了城市综合开发的观点，对集中建设区进行统一规划、统一设计、统一建设、统一管理、统一运营，通过综合开发，将办公、商业、酒店、公寓、轨道交通、市政管廊、综合停车、机场航站楼等多种功能进行整合，结合城市环境把河道景观、金中都遗址带有机融合，塑造国际一流的城市环境和空间品质。

　　此外，研究提出，综合开发建设的模式需从政策法规、策划设计、施工建设、运营管理四个方面进行深入研究和探索。在政策法规上进行专项研究和突破，以满足当下立体城市开发需求；在策划设计上总体协调，整合多专业技术团队，汇总多方诉求，制定综合化方案；在施工建设中进行综合化建设管理、注重数字化技术应用，提高城市建设效率和质量；在运营管理上要以区域发展为着眼点，建立一体化运营管理的方法，确保整个区域的高效运转。