盈利难、“To VC”增长，长租公寓或将洗牌

　　如果以2014年YOU+(优家)国际青年公寓获投资为起点，长租公寓已经过4年的发展。在此期间，创业公司、房地产企业、酒店企业、房产中介机构等纷纷投入这门生意。

　　近年来，在拿地成本高企、调控政策严格的背景下，房地产企业开始将长租公寓作为重要战略布局。万科、金地、龙湖、旭辉、碧桂园、绿地等房企纷纷布局长租公寓。有统计称，百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域。此外，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低等特点，也吸引了华住、铂涛、亚朵等酒店企业的入局。

　　而接近租赁房源和客源的中介机构也早已开展布局，链家旗下孵化的自如、我爱我家旗下的相寓等都是其中代表，并且在总体规模上遥遥领先。另外，专注某些细分领域的创业类公寓企业这几年也风头正盛，例如魔方公寓、寓见、新派公寓、青客公寓、水滴公寓等。

　　“可以说是‘千军万马’做长租公寓，但是它的利润率太低了，坪效(每平米营业面积上产生年营业额)太低了，它不是一个高盈利行业。”房东东公寓学院创始人全雳表示，由于资产价格高企，长租公寓的拿房成本仍然很高，而且市场利率比较高，长租公寓稳定盈利的难度仍然很大。

　　虽然盈利很难，但一些长租公寓在近两年明显加快了拿房、拓展市场的速度。以规模最大的长租公寓企业自如为例，2016年其出租房源约35万间，2017年达50万间，截至今年上半年，自如管理的公寓房间已超过70万间。

　　资本方面也对这类规模快速增长的长租公寓企业非常青睐。以另一家长租公寓企业蛋壳公寓为例，其3年内完成了数轮融资，今年已完成2轮共计1.7亿美元的融资，还曾发行总规模2.035亿元的公募ABS(资产支持证券)“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”。

　　在盈利方式仍然未明的情况下，此类快速融资、快速拿房的增长模式在业内一直存在争议。长租公寓企业优客逸家的创始人兼CEO刘翔注意到，当前许多长租公寓企业的增长属于“To VC”的模式，投资机构的偏好成为此类长租公寓增长的方向。但大多数投资机构在给长租公寓投资调研时，都会将房源规模作为第一甚至是唯一要素。“估值不是看企业的管理水平，精细化程度和口碑。”

　　在他看来，长租公寓需要数年时间才能回本的特征，与投资机构希望快速增长、快速获得回报的诉求之间，存在着一定的矛盾。在“To VC”的增长模式下，很容易在规模快速扩张的同时，忽视经营风险。

　　他举了自己最熟悉的成都市场的案例。部分公寓企业在进入成都市场后，会将面向房东的收房价格抬高两三成，以求自身规模的快速增长。这在对其他长租公寓企业形成挤出效应的同时，也带来了后续问题：为了收回成本，这类公寓必须抬高租客端的租金价格，但这样一来也会提高房间的空置率，最终难以保持收支平衡。“在大多数长租公寓连盈利模式都还没找到的情况下，这种做法是很危险的。”

　　刘翔认为，这一次站上舆论的风口浪尖，其实对长租公寓市场而言是一场洗礼，让企业、投资界更加理性看待机会和风险。他预判，长租公寓市场在接下来的2年内将迎来一轮洗牌，一些重销售、轻风控的中小平台将“爆雷”。