你被涨了房租吗？
经历了两次租房旺季的广州“稳”字当头
这个夏天，“房租暴涨”突然成为了热门话题。
在北京，“一年租赁被吃差价超过150亿元，50%以上房源进入二房东模式”的消息不胫而走，也令自如、蛋壳等长租公寓运营商被推向舆论焦点，一时间“资本炒热房租”“企业哄抬租金抢占房源”的说法引发热议。
对此，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
那么，房租究竟有没有“暴涨”？房租上涨的根源究竟是什么？长租公寓和资本到底背不背“锅”？在广州，租赁市场环境如何？
资本炒高房租？“二房东”装修出租再获利
这一轮房价上涨话题的起源来自水木社区论坛，在该论坛的“房屋出租”板块中，网友发帖将房租上涨的原因归结于自如、蛋壳等长租公寓项目在收储房源时便抬高收房租金，到未来装修完毕放租时租金必然会被提高。这名网友后来接受了媒体采访，称“自己年轻时候也是租房，觉得年轻人很不容易，所以想把这件事情曝光出来”。
截至发稿时，这篇帖文在水木社区论坛上已经吸引了数百条跟帖。而在水木社区的房地产相关板块内，有关房租上涨的话题仍在被持续讨论。
几个月前，家住广州白云公园附近某社区的余先生注意到，同一层有一套房子开始装修，过了一段时间，他从一家长租公寓APP的房源中偶然看到了这套房子的信息，“他们的屋子是个100多平方米的三房，但是APP上面显示有四间房可以租，估计是把客厅给做了隔断”。
据了解，该房源为合租房，其中两间屋子已经有人入住，剩下两间房的租金分别为1990元/月和1890元/月，“之前已经被租出去的屋子有一间是主卧，每个月要2500元，你说谁会在这么远的地方租这么贵的单间？”余先生有些不解。
从房源信息和余先生提供的先前价格可以看出，三间卧室加起来每月租金已经达到6380元，但根据链家官网提供的数据，该社区100平方米三房整套租金在6000元/月左右，因此该房源各房间如果全被租出，整套获得的收益将远高于原有水平。
实际上，在广州的多个老城区楼盘，一直都存在“二房东”租下整套老旧房子重新装修后提价出租的情况，尤其是在一些热租区域。“一般这些‘二房东’会选择在淡季以相对低廉的租金租下房子，经过装修和重新隔断后等到旺季出租，可以获得较高的租金”，业内人士透露，不仅是“二房东”，一些希望提高租金的业主也是这样做的，精装修后的物业毫无疑问租金要高于同区域其他出租屋。
广州租房市场环境如何？春节后和毕业季均未暴涨
那么，广州租房市场的行情又如何？根据合富大数据的统计，今年6月全市（不含从化）住宅租赁市场平均租金为49.8元/平方米/月。全市租金最高的区域仍是天河区，6月平均租金为75.8元/平方米/月，而增城、南沙则是租金较为实惠的区域，6月增城区平均租金仅22.1元/平方米/月，而南沙区6月平均租金为23.9元/平方米/月。6月广州租房市场交投活跃度比5月增长接近一成，部分受年轻租客青睐的板块，市场交投活跃度增长较明显。
尽管年中处于租房旺季，但广州的租金走势相对稳定。合富大数据显示，2018年上半年一房平均月租金为2951元/套，比2017年下半年微升0.6%；而两房平均月租金为3572元/套，与2017年下半年差不多；三房单位平均月租金，在2018年上半年录得4712元/套，比2017年下半年上升2.4%。
今年上半年，广州租赁房源成交主力价格区间在1500至3000元/月和3000至4500元/月内，成交占比分别为36%和31%，而这两个租金段的房源在2017年上半年的成交占比分别为34%和33%，变化不算明显。统计显示，广州租房市场需求依旧主要集中在两房和三房单位，据合富大数据显示，2018年上半年广州租房市场成交当中，两房单位成交占比稳定在37%，依旧是全市最热租的户型，而三房单位的成交占比则为31%。
进入7月，番禺、天河、荔湾是3000-4500元/月房源成交的热点区域，而天河也是4500-6000元/月以及6000元/月以上租价段房源成交较多的区域。海珠已经很少见到1500元/月以下租价段成交个案出现，但因为不同类型的房源均有分布，因此海珠租房市场在高于1500元/月以上各租价段的成交分布较为平均。
对于广州租赁市场的成交规律，合富研究院高级分析师梁燕明表示，一年内存在春节后、毕业季两大租房旺季，由于市场需求增加，这段时间租盘的消化速度也相对较快，“市中心部分热点板块，大部分租盘往往能在一到两个星期内就能找到租客承接。想尽快将空置物业租出的业主，基本会趁着此时市场需求较旺的时候将物业放租。但是到了8月后租房新增需求将减少，租房市场对房源的消化速度可能有所减慢。”
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