租赁市场从业者面临哪些难题

　　租客评价、出租率和同业竞争是面临的主要难题。毕业季、离职季、地段、房间户型朝向都会对出租率产生影响。

　　日前，记者分别走访V领地青年公寓、魔方公寓、万科泊寓5家门店，这些门店出租率基本在90%以上。但要做到这个数字并不容易，租客评价、出租率和同业竞争是租赁市场从业者面临的三个难题。

　　店长、管家和维修人员会和租客直接接触，薪酬和租客评价挂钩。作为服务行业，员工需要尽可能让租户住得舒心舒适。魔方公寓友谊路店店长郑成表示，工作人员还会承担一些“额外”工作，比如代收快递，并在租客的授权下帮忙查看是否关闭房间电源。蒋彤的“安全”神经时刻紧绷，每隔两小时就要巡楼查看消防通道和设备运作。杨凡至今记得，有一位租客半夜起床上厕所不小心将自己反锁在卧室外，杨凡立即联系维修人员，凌晨到租客家帮忙开锁。

　　但令他们更无奈的是遭遇棘手租客，或因客观政策缺憾无法解决难题。比如，工厂或写字楼改造的租赁住房，水电费比普通住宅贵一倍，不少租客事前没有看清合同条款，对此颇有微词。而且，长租公寓属于代理经租机构，暂时无法为租客办理租赁备案。有的长租公寓品牌提供了“额外服务”，可以协助租客办理租赁备案，但需要房东到场。如果遇到房东拒绝的情况，一些不理解的租客就会投诉管家。

　　如果说碰到棘手客户是偶发事件，那么出租率则是店长和管家的日常难题。袁如超记得刚到泊寓翡翠公园店时，门店刚开业、周边配套少，每天顶着压力在外做宣讲推荐，把周围的写字楼跑了个遍。短短30天，出租率从20%暴增到93%。

　　创“90”难，守“90”更难。“长租公寓单店要做到收支平衡，出租率需要在90%左右。但是租期时间短、租客流动性大，出租率不可能一直保持这个数字，而且剩下10%的房间普遍户型、朝向不佳，这些‘硬骨头’也必须啃下来。”V领地青年社区恒丰路店店长盛智勇说，为了不让房间空置太久，店长经常要考察周边市场租金情况、制定销售方案、策划优惠活动等，争取吸纳更多新的租客。

　　宏观层面上，租赁市场正引来群雄角逐，不少房企、长租公寓品牌都想扩张租赁住房规模。“竞争项目的企业很多，稍不留神就被抢了去，你说压力大不大？”一名租赁住房行业相关人士说。

　　“适合做租赁住房的项目并不多。”上海万科租赁住房事业部投资总监陈跃华认为，租赁住房择址比酒店更苛刻。考虑到租客长期居住的舒适性、安全性和租金承受力，能改造成长租公寓的建筑有以下硬性条件：每个房间必须有窗，有一定改造空间，租金价格不能太贵，手续正规，消防合格。

　　为了更快获取合适的资源，选址人员甚至要去“扫楼”，哪里的建筑刚结构封顶、哪里有空置楼盘，他们一清二楚。“如果有50个项目，初筛后可能只有25个项目能深入跟踪，最后成功签下来的项目只有1个。”V领地青年社区投资合作部总监凌霖这样表述，因为符合条件的项目太少，前期时间成本巨大。