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沉睡的资本,这样被激活——福建晋江农村土地制度改革试点调查

2018-05-06 04:43:31 人民日报

  一样的土地,不一样的资本

  闽人善贾,一点没错。磁灶镇的东山村更是如此。东山村与大埔不同,村小人少,只有1000多人,85%以瓷砖销售为业,全村瓷砖年销售额过亿元,占地80亩、拥有300多个店面的东山村二级建材市场,规模在全省排名第二。

  张金剑今年33岁,已经做了10多年生意。做商贸要占用资金,小张从父亲手中接下生意后一直想不断做大,资金成了最大障碍。为了贷款,他认识了柯子汇。小柯是晋江市农商银行部门经理,在他眼中,整个东山村都是极为优质的客户。

  一头求贷,一头盼贷,两好凑一好了。可中间又有个障碍,没有合规抵押物。2016年底,晋江农商行与国土局合作,推出了“农房贷”,农民住房财产权成为有效抵押。

  凭借瓷砖产业,10多年下来,东山人富民安。新村建起28栋别墅、220多座三层商住楼,还有100多套外来工公寓。既有成熟稳定的产业,又有国土部门统一确权的证件,“农房贷”对东山村批量授信,而非单独抵押,利率降低,更方便的是不用担保了。

  依靠“农房贷”的支持,张金剑的经营规模超过父辈,去年新增加了海外订单。来自菲律宾、南非等地的订单量,占到总销售额的约10%。

  “不只是贷款额度从原先的40%提高到60%,过去的农房评估环节,现在也不用了。单这一项,就能为群众每笔贷款省去资金成本2000元。”国土局副局长陈英俊说。

  至2017年底,东山村已发放“农房贷”23笔、1200多万元。受益的不仅仅只有东山,全市共发放农房抵押贷款12.5亿元,10家金融机构参与。

  据统计,有了东山村的模式,再加上农村电商配套,全市至今培育出6个“淘宝村”,2万农户拓宽了增收渠道。

  眼下,晋江进一步探索推动宅基地从村内到全市范围内跨村流转。“这样的话,能让农民住房的资产属性更加明显。”柯子汇充满期待。

  一样的土地,不一样的操作

  推动多元化住房保障、个人资产变资本,“农村地改”能为村集体带来哪些改变?

  洪水平一直在想这个问题。

  老洪是金井镇围头村党支部书记。围头村独有的滨海、渔村等要素,是发展旅游的优势,可围头也有短板,它远离市区,基础硬件还不够硬。“最起码得先建个星级大酒店。”老洪念头一起,呼应便来。围头村在外经商的乡贤们正有回乡投资的意愿,看好围头旅游。

  真正的、最大的麻烦,也出现在这里。多年前,围头村民曾小打小闹搞过农家乐,没弄出大太动静,结果店关了、房废了、地荒了。如今,你情我愿的双方都看中了这块总面积3495平方米的地块。地块不是很大,权属关系却异常复杂。如果按照过去的办法,国土部门要先收储、再报批、再招拍挂。“程序、时间会拖很长,至少一二年。”陈英俊说。

  “我们不是为了卖地,而是为了引进一家企业,能够真正按照我们的设想投资发展旅游产业,而且土地所有权依旧能够归集体所有。如果这家企业不真心投资,我们也能再去找别人合作。”洪水平说。

  既要以土地招商,又不出让土地所有权,有这样的好事?

  有!这就是晋江的集体经营性建设用地入市改革探索。首先,入市的主体必须是村集体经济组织,或村集体授权的股份合作社;其次,无需再走收储、上报的路子,只需要最终由晋江市政府批准即可。晋江规定,不管最后这块地是商业用地还是工业用地,出让后的收益70%—85%都返还给入市者。

  2018年2月,围头村这块3495平方米的土地迎来新的开发者。晋江市恒禾海景酒店有限公司以260万元如愿拿地,围头村村集体获得了182万元收益。全村4000村民为此投票,同意率达到98%。同时,根据改革政策,还可以为地块竞得人抵押融资。

  产权不是国有出让性质的,投资者为什么愿意接手呢?

  开发者表示:“我们就是实实在在来投资发展的,而不是为了炒地皮。村里的想法和我们一致,时间又能省出这么多,很值得。另外,这种地的基准地价,是按照国有建设用地基准的90%来确定的,很实惠。”

  有了这第一宗商服用途的集体经营性建设用地入市成功经验,晋江市在全市范围内摸了类似情况的家底。刘文儒表示:“目前约有5100亩的土地存量,用好这些存量,既是城市新的发展空间,也是群众获益的新增长点。”(赵  鹏  林晓丹)

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编辑:王川

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